Especial imóveis

Imóveis mais caros?

Representantes do setor da construção civil estão preocupados com impacto de mudanças no Plano Diretor
Iaçanã Woyames
207 - 05/03/2018

Pedro VilelaUm tema urgente para a cidade de Belo Horizonte, a revisão do Plano Diretor e da Lei de Parcelamento, Uso e Ocupação do Solo deve finalmente voltar à pauta da cidade nos próximos meses. A proposta vem sendo discutida desde 2014, quando foi feita a Conferência Municipal de Políticas Urbanas e encaminhado o projeto para a Câmara Municipal, ainda na gestão do prefeito Marcio Lacerda. Porém, no final de 2017, a prefeitura de BH convocou novamente a sociedade civil, empresários e poder público para debater o novo Plano Diretor da cidade na 5º Conferência Municipal de Política Urbana. Apesar da lentidão da tramitação da lei, representantes do setor da construção civil comemoram a iniciativa, tendo em vista que algumas propostas apresentadas no projeto atual são questionáveis. Inclusive, algumas delas podem aumentar, e muito, o preço dos imóveis da capital mineira.
De acordo com o Conselho Municipal de Política Urbana, os temas que serão debatidos, bem como as datas para inscrição e realização da 5ª Conferência, ainda não foram definidos, mas serão tratados nas próximas reuniões do Conselho. A ideia é debater novamente as propostas que estão no Projeto de Lei nº 1.749/15, fruto da 4º Conferência, e que ainda não foram apreciadas pelo Legislativo municipal.
Carlos Eduardo Battesini Pereira, diretor da Área Ambiental do Sinduscon-MG, reforça que o Plano Diretor é um instrumento importante e precisa ser bem discutido. “Preferimos que ele seja longamente debatido do que aprovado às pressas. A prefeitura está correta em convocar uma nova conferência, que será saudável para a cidade. As entidades de classe e todos os cidadãos terão a oportunidade de conhecer e debater os pontos que ainda estão divergentes sobre o assunto”.
Entre as principais mudanças propostas, o projeto estabelece o Coeficiente de Aproveitamento (CA) básico igual a 1 para toda a cidade. Assim, o proprietário de lote urbano poderá construir o equivalente a uma vez a área do seu terreno. Para extrapolar esse limite, o construtor deverá adquirir potencial construtivo para seu terreno, dentro de um sistema denominado “outorga onerosa”. A previsão é que a receita decorrente desta outorga seja utilizada pela prefeitura para investir em habitação social e melhorias nas regiões menos privilegiadas da cidade.
Cadu RochaAlberto Dávila, presidente do escritório Dávila Arquitetura, que desenvolve projetos arquitetônicos para grandes empresas, reforça que é preciso repensar alguns pontos do projeto atual. “A densidade construtiva em Belo Horizonte ainda é baixa. Caso não se promova um adensamento real de certas áreas, como nos corredores de transporte público e serviços da cidade através da definição de um potencial construtivo adequado, a capital não terá como crescer, pois ficará mais difícil construir. Em outras palavras, o adensamento, onde estabelecido pela proposta do Plano Diretor, não acontecerá”. Sobre a iniciativa da receita decorrente da outorga onerosa ser utilizada pela prefeitura para investir em habitação social e melhorias nas regiões menos privilegiadas da cidade, Alberto acha a inciativa justa, porém as contas não batem. “Com o dinheiro obtido com a venda de coeficiente, a prefeitura supostamente investiria em habitação popular, porém, aparentemente a conta não fecha. A quantidade de habitações que a população de baixa renda precisa é grande, mas a quantidade de coeficiente que tem para ser vendido é baixa”.
Para ele o maior problema da lei é reduzir o coeficiente de aproveitamento dos terrenos. “Belo Horizonte é um município pequeno, onde restam poucas áreas edificáveis. Sem o incentivo para o adensamento, incluindo a verticalização, a cidade fica engessada. O adensamento e a verticalização permitem a sustentabilidade econômica de qualquer cidade voltada a serviços. O risco é a migração de novos empreendimentos e empregos para cidades vizinhas”.
Para a Câmara do Mercado Imobiliário e Sindicato das Empresas do Mercado Imobiliário de Minas Gerais - CMI/Secovi-MG - as regras como foram propostas vão dificultar o lançamento de empreendimentos. “A lei vai onerar o custo do terreno em pelo menos uns 35% a 40%. Portanto, na atual situação em que estamos, começando a sair da crise, o empreendedor ter que corrigir o preço dos imóveis, em função do aumento de custo do terreno, é complicado. Além disso, essa compra da outorga vai dificultar bastante o trabalho de incorporação, pois o incorporador terá que consultar a prefeitura para saber se naquela região há ou não outorga a ser vendida. Por outro lado, vai desaparecer do mercado uma negociação que é muito comum hoje: a permuta com o proprietário de terreno”, explica o Conselheiro da CMI/Secovi-MG, Otimar Bicalho.
Segundo ele, a lei também vai penalizar muito o pequeno empreendedor, que utiliza um ou dois lotes para construir, pois os afastamentos laterais e de fundo vão aumentar muito. Com isso, fica praticamente inviabilizada uma obra de menor porte. “Por essas razões, tudo que está na lei terá como consequência aumentar os preços dos imóveis”.
Outra proposta controversa estabelece a redução do incentivo à construção de vagas de garagem em edifícios residenciais e comerciais. O problema, conclui Alberto Dávila é que “ao mesmo tempo em que se reduz o número de vagas na cidade, os investimentos em transporte público ficam muito aquém do que a população necessita para dispensar seus
veículos particulares”. 

Entenda melhor o que é o plano
Um dos principais projetos de lei a ser votada na capital nos últimos anos, o documento estabelece as diretrizes para o desenvolvimento urbano do município, traçando as metas e orientando o modelo de crescimento e ocupação da cidade.
Previsto pela Constituição de 1988 e pelo Estatuto das Cidades de 2001, o Plano Diretor é o principal instrumento de planejamento e desenvolvimento urbano dos municípios brasileiros.
A capital mineira conta com esse instrumento desde 1996, porém vem ao longo dos anos sofrendo diversas atualizações e mudanças legislativas, principalmente por meio do Estatuto da Cidade, de 2001, que estabeleceu diretrizes à política urbana no país. A necessidade de alteração do Plano hoje em vigor deve-se principalmente à impossibilidade de aplicação, em Belo Horizonte, dos instrumentos de política urbana previstos no Estatuto das Cidades. Tais instrumentos são fundamentais para a estruturação urbana de toda a cidade, para a redução de desigualdades sociais e regionais do Município e para a produção de uma cidade mais humana e sustentável para toda a população.




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